VERKAUFSSTART: Doppelhaushälfte in bester Lage, schöner Garten, große Garage

Ruhiges Familienwohnen in unmittelbarer Rheinnähe mit idyllischem Garten… Diese Einfamilien-Doppelhaushälfte bietet eine Kombination, die man nur selten findet: eine ausgesprochen ruhige Wohnlage, den Rhein nur rund 200 Meter entfernt, ein angenehm dimensioniertes Grundstück und ein Haus mit viel Platz und Möglichkeiten für die ganze Familie. Bereits beim Betreten wird deutlich, dass die Immobilie über viele Jahre als echtes Familienhaus genutzt und immer wieder an die Bedürfnisse ihrer Bewohner angepasst wurde. Die großzügige Raumaufteilung, der zusätzliche ausgebaute Dachbereich, der Keller und der schöne Garten schaffen viel Platz für unterschiedliche Lebensphasen und individuelle Wohnideen. Im Erdgeschoss bildet der großzügige Wohn-/Essbereich den Mittelpunkt des Familienlebens. Der schöne Holzboden sorgt für eine warme Atmosphäre, während große Fensterflächen und die Schiebetür zur Terrasse den Blick und Weg in den Garten öffnen. An den Essbereich schließt sich die Küche mit einer praktischen kleinen Speisekammer an. Die vorhandene Einbauküche soll zunächst im Haus verbleiben. Ein Gäste-WC vervollständigt diese Wohnebene. Im Obergeschoss stehen insgesamt drei Zimmer zur Verfügung, die sich als Schlaf-, Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer nutzen lassen. Die Raumaufteilung wurde in der Vergangenheit im Zusammenhang mit einer Nutzung als Zweigenerationenhaus verändert, sodass derzeit teilweise eine Durchgangszimmer-Situation besteht. Ein früher vorhandener Zugang könnte grundsätzlich wiederhergestellt werden. Besonders großzügig präsentiert sich das Tageslichtbad mit großer, barrierearm gestalteter Dusche und Doppelwaschtisch. Die vorhandene Badewanne wurde abgedeckt und dient derzeit als zusätzliche Sitzfläche. Aufgrund der Raumgröße bestehen hier sehr gute Möglichkeiten für eine spätere individuelle Neugestaltung. Über eine feste Wendeltreppe erreichen Sie den vollständig ausgebauten Dachbereich. Die Holzverkleidung verleiht dieser Ebene einen gemütlichen Charakter. Drei Dachflächenfenster und ein Heizkörper sind vorhanden. Der Bereich wurde bisher unter anderem als Gäste- und Aufenthaltsbereich genutzt und bietet zusätzliche Möglichkeiten für Hobby oder Homeoffice. Diese Fläche ist nicht in der Wohnflächenberechnung enthalten. Auch das Kellergeschoss bietet viel Platz. Neben dem Heizungsbereich, der Waschküche steht ein weiterer großer Raum zur Verfügung. Ein besonderes Highlight ist der Außenbereich. Vom Wohn-/Essbereich gelangen Sie direkt auf die sehr große, nach Südwesten ausgerichtete Terrasse. Diese wurde vergrößert und erneuert und bietet mit ihrer großen neuen Markise und dem Außenkamin einen wunderbaren Platz für gemeinsame Mahlzeiten und entspannte Stunden. Daran schließt sich der idyllische Garten an. Ein älterer Kirschbaum unterstreicht den gewachsenen Charakter des Grundstücks. Der Garten bietet ausreichend Platz zum Spielen und Entspannen, ohne einen übermäßig hohen Pflegeaufwand zu verursachen. Eine übergroße Garage mit zusätzlichen Abstellmöglichkeiten rundet das Platzangebot ab. FAZIT: Ein Haus für Käufer, denen eine besondere Lage, ein schönes Grundstück und viel Platz wichtig sind. Die unmittelbare Nähe zum Rhein, der großzügige Wohn-/Essbereich, die große Südwest-Terrasse, der idyllische Garten und die zusätzlichen Flächen im Dach- und Kellergeschoss machen diese Doppelhaushälfte zu einem interessanten Zuhause für eine Familie. Gleichzeitig bietet der teilweise ältere Ausstattungsstandard die Möglichkeit, das Haus nach eigenen Vorstellungen weiterzuentwickeln.

Die vollständig unterkellerte Doppelhaushälfte verfügt über eine sehr gepflegte, solide, über die Jahre teilweise modernisierte Ausstattung. Die Ausstattung zeigt sich wie folgt: Heizungsanlage Die Beheizung des Hauses erfolgt über eine Ölzentralheizung (Niedertemperaturkessel) aus dem Jahr 2001 mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Die Öllagerung erfolgt über drei Kunststofftanks. Fenster und Verglasung Die Fenster wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingebaut bzw. erneuert. Vorhanden sind sowohl ältere Holzfenster als auch neuere Holzfenster bzw. Verglasungen aus den 1990er-Jahren, teilweise aus dem Jahr 1997. Die Fenster im Erdgeschoss sind abschließbar. Ein Dachflächenfenster im ausgebauten Dachbereich weist altersbedingten Instandsetzungsbedarf auf. Rollläden und Sonnenschutz Die vorhandenen Rollläden werden je nach Bereich manuell oder elektrisch betrieben. Insbesondere auf der Hauseingangsseite befinden sich elektrisch betriebene Rollläden. Die große Terrasse verfügt zusätzlich über eine neue Markise. Bodenbeläge Im Wohn-/Essbereich wurde ein hochwertiger Holzboden verlegt. Im Obergeschoss sind die Wohn- und Schlafräume überwiegend mit Teppichboden ausgestattet. Sanitärausstattung Im Erdgeschoss befindet sich ein bereits in der Vergangenheit erneutes, weiß gefliestes Gäste-WC. Das großzügige Tageslichtbad im Obergeschoss verfügt über eine große, barrierearm gestaltete Dusche, einen Doppelwaschtisch sowie eine vorhandene Badewanne, die derzeit abgedeckt und als zusätzliche Sitzfläche genutzt wird. Das Badezimmer ist mit hellen, beigefarbenen Fliesen und einer Holzdecke ausgestattet. Elektroinstallation / Leitungen Die Elektroinstallation entspricht überwiegend einem älteren Ausstattungsstandard. Im Bereich der Wasserinstallation sind Kupferleitungen vorhanden.

Alle Ver- und Entsorgungsleitungen wie Kanal, Wasser, Strom und Telefon sind vorhanden. Die entsprechenden Behördenunterlagen wurden bereits angefordert. Energieausweis: Verbrauchsausweis gültig von: 09.08.2026 Endenergieverbrauch Wärme: 157,6 kWh/(m²a) inklusive Warmwasser Wesentliche Energieträger Heizung: Befeuerung Öl Energieeffizienzklasse: E Baujahr Wärmeerzeuger: 2001